پانزده سال پیش، اجاره معادل یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران به طور متوسط حدود ۶۰۰ هزار تومان در ماه بود. امروز برای واحدی با همین متراژ، بسته به محله، ارقامی از حدود ۲۰ میلیون تومان تا نزدیک ۴۰ میلیون تومان در ماه ــ با احتساب ارزش ودیعه ــ در فایلهای بازار دیده میشود.
مقایسه آمار رسمی سال ۱۳۹۰ با فایلهای اجاره در سال ۱۴۰۵ نشان میدهد افزایش چند ده برابری هزینه اجاره تنها به مناطق گران شمال تهران محدود نمانده است. در مشهد و حتی شهری کوچکتر مانند سمنان نیز هزینه سکونت در واحدهای کوچک طی این دوره چند ده برابر شده است.
اما مقایسه بازار اجاره در ایران یک دشواری دارد: بخش بزرگی از هزینه مسکن به شکل «پول پیش» یا ودیعه دریافت میشود. به همین دلیل نمیتوان فقط اجاره ماهانه را در دو مقطع زمانی کنار هم گذاشت.
یک خانه ۵۰ متری؛ خطکش مشترک مقایسه
در این گزارش برای مقایسه سال ۱۳۹۰ و ۱۴۰۵، یک واحد مسکونی حدود ۵۰ متر به عنوان معیار در نظر گرفته شده است.
برای تبدیل ودیعه به اجاره نیز از همان روشی استفاده شده که در آمارهای رسمی مسکن دیده میشود: اجاره ماهانه به اضافه سه درصد مبلغ ودیعه. به بیان ساده، ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه در این محاسبه معادل سه میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته میشود.
سالنامه آماری کشور که دادههای مرکز آمار ایران را منتشر کرده، برای سال ۱۳۹۰ متوسط «اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه» را در تهران ۱۱۹ هزار و ۱۳۴ ریال به ازای هر متر مربع ثبت کرده است. این رقم برای مشهد ۳۴ هزار و ۲۵۲ ریال و برای سمنان ۲۷ هزار و ۴۲۸ ریال بوده است.
با تبدیل ریال به تومان و محاسبه برای یک واحد ۵۰ متری، نتیجه چنین میشود: حدود ۵۹۶ هزار تومان در تهران، ۱۷۱ هزار تومان در مشهد و ۱۳۷ هزار تومان در سمنان در ماه.
این ارقام «اجاره معادل» هستند؛ یعنی ممکن بود مستأجر عملاً بخشی از این هزینه را به صورت اجاره ماهانه و بخش دیگری را در قالب پول پیش پرداخت کند.
تهران؛ از حدود ۶۰۰ هزار تومان به بیش از ۲۰ میلیون
عدد رسمی مرکز آمار نشان میدهد که در سال ۱۳۹۰ متوسط هزینه معادل اجاره یک واحد ۵۰ متری در تهران کمتر از ۶۰۰ هزار تومان در ماه بود.
فایلهای بازار در شهریور ۱۴۰۵ تصویر کاملاً متفاوتی ارائه میکنند.
در یکی از آگهیهای تازه در محدوده علیآباد شمالی و جنوب تهران، یک واحد ۵۰ متری با ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۲ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. ملکرادار این فایل را در روزهای اخیر ثبت کرده است. با تبدیل ودیعه به اجاره، هزینه معادل این واحد حدود ۲۱ میلیون تومان در ماه میشود.
در خیابان ایران، در بخش مرکزی تهران، ملکرادار یک واحد ۵۰ متری یکخوابه را با ۳۵۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۲ میلیون تومان اجاره ثبت کرده است. هزینه معادل این فایل حدود ۲۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در ماه است.
روزنامه «چارسوق» نیز در گزارشی از بازار اجاره شهریور ۱۴۰۵ به نقل از فایلهای موجود، یک واحد ۵۰ متری در خیابان ایران را با ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه گزارش کرده است؛ رقمی که آن هم به اجاره معادل حدود ۲۲ میلیون تومان میرسد.
بنابراین یک واحد کوچک که متوسط هزینه معادل آن در تهران سال ۱۳۹۰ حدود ۶۰۰ هزار تومان بود، امروز در بخشهایی از شهر با هزینهای بیش از ۲۰ میلیون تومان در ماه وارد بازار میشود.
این مقایسه به تنهایی نشاندهنده افزایشی در محدوده چند ده برابر است؛ هرچند باید توجه داشت که رقم سال ۱۳۹۰ یک «متوسط آماری» است و ارقام ۱۴۰۵ «قیمت پیشنهادی فایلهای بازار» هستند و لزوماً قیمت نهایی قرارداد نیستند.
شمال تهران؛ جایی که ۵۰ متر هم ارزان نیست
فاصله محلهها در تهران همچنان بسیار زیاد است.
در قیطریه، یک فایل بهروز مربوط به یک آپارتمان ۵۰ متری ۱۲ سال ساخت با ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه است. این آگهی در ۲۰ شهریور ۱۴۰۵ بهروزرسانی شده است. با همان فرمول سه درصد، هزینه معادل آن به حدود ۳۹ میلیون تومان در ماه میرسد.
در درکه نیز یک واحد ۵۰ متری با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳۵ میلیون تومان اجاره عرضه شده؛ یعنی معادل حدود ۴۱ میلیون تومان در ماه.
برای مقایسه، گزارشهای بازار از سال ۱۳۹۰ نشان میدهد یک واحد ۶۵ متری در قیطریه در آن زمان با ۳۵ میلیون تومان ودیعه و ۱۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه عرضه میشد. با تبدیل ودیعه به اجاره، هزینه معادل آن حدود یک میلیون و ۱۵۰ هزار تومان برای ۶۵ متر بود؛ یا اگر به ۵۰ متر تعدیل شود، چیزی در محدوده ۸۸۰ هزار تومان.
به این ترتیب حتی در محلهای گران مانند قیطریه، مقایسه فایل مشابه نشان میدهد هزینه اجاره معادل یک واحد کوچک در فاصله حدود ۱۵ سال از کمتر از یک میلیون تومان به حدود ۴۰ میلیون تومان رسیده است.
همه چیز تهران نیست؛ مشهد از ۱۷۰ هزار به حدود ۱۵ میلیون
آمار رسمی سال ۱۳۹۰ برای مشهد حتی فاصله بیشتری با تهران نشان میدهد.
بر اساس سالنامه آماری کشور، متوسط اجاره ماهانه به اضافه سه درصد ودیعه در مشهد در آن سال ۳۴ هزار و ۲۵۲ ریال برای هر متر مربع بود. برای یک واحد ۵۰ متری، این رقم معادل حدود ۱۷۱ هزار تومان در ماه میشود.
امروز در الهیه مشهد، ملکرادار یک واحد ۵۰ متری را با ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۲ میلیون تومان اجاره ماهانه فهرست کرده است. اجاره معادل این واحد حدود ۱۵ میلیون تومان در ماه است.
اگر این نمونه را با متوسط رسمی سال ۱۳۹۰ مقایسه کنیم، هزینه اسمی اجاره معادل نزدیک به ۹۰ برابر شده است.
البته الهیه نماینده همه مناطق مشهد نیست و تفاوت قیمت بین محلههای این شهر نیز قابل توجه است. با این حال، مقایسه نشان میدهد جهش اجاره فقط پدیدهای تهرانی نیست.
سمنان؛ شهر کوچکتر، اما جهش قیمت همچنان محسوس
در سمنان، متوسط رسمی سال ۱۳۹۰ برای اجاره معادل هر متر مربع ۲۷ هزار و ۴۲۸ ریال بود؛ یعنی یک واحد ۵۰ متری به طور متوسط حدود ۱۳۷ هزار تومان در ماه هزینه داشت.
دادههای آنلاین درباره بازار روز سمنان به اندازه تهران و مشهد فراوان نیست و به همین دلیل در استفاده از فایلهای این شهر باید احتیاط بیشتری داشت.
با این حال، در فهرست واحدهای کوچک آریامرز، فایلهای ۵۰ متری با شرایطی مانند ۵۰ میلیون تومان ودیعه و شش میلیون تومان اجاره، یا ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰ میلیون تومان اجاره دیده میشوند. نمونه نخست معادل حدود ۷.۵ میلیون تومان و نمونه دوم معادل حدود ۱۶ میلیون تومان اجاره ماهانه است.
حتی اگر کف این بازه را در نظر بگیریم، فاصله با متوسط ۱۳۷ هزار تومانی سال ۱۳۹۰ بسیار بزرگ است.
این بخش از مقایسه به دلیل محدودیت دادههای تازه سمنان تقریبیتر از تهران و مشهد است، اما یک نکته را روشن میکند: افزایش شدید هزینه اجاره به کلانشهرها محدود نشده است.
پول پیش؛ عددی که خود به یک مانع تبدیل شده است
یکی از تغییرهای مهم بازار اجاره در این ۱۵ سال را نمیتوان فقط با عدد اجاره ماهانه توضیح داد.
در فایلهای سال ۱۳۹۰، ودیعههای ۱۰، ۱۵، ۲۰ یا ۳۰ میلیون تومانی برای بسیاری از واحدهای کوچک تهران رایج بود. برای نمونه، در یک گزارش بازار همان سال، یک آپارتمان ۶۰ متری در مجیدیه جنوبی با ۲۴ میلیون تومان رهن کامل و واحد ۶۵ متری قیطریه با ۳۵ میلیون تومان ودیعه و ۱۰۰ هزار تومان اجاره عرضه شده بود.
در سال ۱۴۰۵، پول پیش واحدهای کوچک در بسیاری از فایلها به چند صد میلیون تومان رسیده است.
در نمونههای بررسیشده برای این گزارش، یک واحد ۵۰ متری جنوب تهران ۳۰۰ میلیون تومان، خیابان ایران ۳۵۰ میلیون تومان و قیطریه ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه میخواهد. برخی فایلها با افزایش ودیعه، اجاره ماهانه پایینتری دارند و برخی برعکس؛ اما در هر دو حالت، مستأجر برای ورود به بازار باید سرمایه نقدی بسیار بیشتری نسبت به ۱۵ سال قبل در اختیار داشته باشد.
اجاره، دستمزد، و خط فقر
برآوردهای خط فقر از افزایش شدید هزینه زندگی حکایت دارد. مرکز پژوهشهای مجلس خط فقر شهر تهران در سال ۱۳۹۰ را حدود یک میلیون تومان برآورد کرده بود. فاطمه عزیزخانی، پژوهشگر ارشد این مرکز، در شهریور ۱۴۰۵ خط فقر را برای کل کشور حدود ۳۲ میلیون و برای شهر تهران ۶۲.۵ میلیون تومان اعلام کرد. با توجه به تفاوت روشهای محاسبه خط فقر، این ارقام را نمیتوان کاملاً همسان دانست، اما مقیاس تغییر را نشان میدهند: هزینه حداقلی زندگی نیز در این دوره چند ده برابر شده است.
اما در همین ۱۵ سال، حداقل دستمزد کارگران نیز دهها برابر شده است. حداقل مزد ماهانه در سال ۱۳۹۰، بر اساس مصوبه شورای عالی کار، ۳۳۰ هزار و ۳۰۰ تومان بود؛ این رقم برای سال ۱۴۰۵ به حدود ۱۶ میلیون و ۶۲۶ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب، حداقل مزد اسمی در این دوره کمی بیش از ۵۰ برابر شده است.
تصویری از ۱۵ سال تغییر بازار اجاره
مقایسه یک واحد ۵۰ متری، با وجود همه تفاوتهای محلهای و مشخصات ساختمانها، تصویری روشن از بزرگی تغییر بازار ارائه میدهد.
در سال ۱۳۹۰، متوسط اجاره معادل چنین واحدی در تهران حدود ۶۰۰ هزار تومان، در مشهد حدود ۱۷۰ هزار تومان و در سمنان حدود ۱۴۰ هزار تومان بود. امروز فایلهای واحدهای کوچک در تهران عمدتاً با اجاره معادل بیش از ۲۰ میلیون تومان عرضه میشوند و در محلههای شمالی این رقم میتواند به حدود ۴۰ میلیون تومان برسد. در مشهد نیز نمونه ۵۰ متری بررسیشده به حدود ۱۵ میلیون تومان رسیده است.
| شهر یا نمونه | حدود هزینه معادل در ۱۳۹۰ | نمونههای بازار ۱۴۰۵ |
|---|---|---|
| تهران، متوسط رسمی | حدود ۵۹۶ هزار تومان | حدود ۲۱ تا ۲۲.۵ میلیون در نمونههای جنوب و مرکز |
| شمال تهران | حدود ۸۸۰ هزار تومان در نمونه تعدیلشده قیطریه | حدود ۳۹ تا ۴۱ میلیون تومان |
| مشهد | حدود ۱۷۱ هزار تومان | حدود ۱۵ میلیون تومان در نمونه الهیه |
| سمنان | حدود ۱۳۷ هزار تومان | حدود ۷.۵ تا ۱۶ میلیون تومان در فایلهای آنلاین موجود |
این ارقام به معنای آن نیست که همه مستأجران دقیقاً چنین مبالغی پرداخت میکنند. سن ساختمان، امکانات، محله، کیفیت بنا، و نحوه تقسیم مبلغ میان رهن و اجاره میتواند قیمت را بهشدت تغییر دهد. همچنین دادههای سال ۱۳۹۰ عمدتاً آمار قراردادهای ثبتشده است، در حالی که بخش مهمی از دادههای ۱۴۰۵ از قیمتهای پیشنهادی فایلهای بازار به دست آمده است.
با این همه، جهت کلی تغییر تردیدی باقی نمیگذارد: هزینه اسمی اجاره یک واحد کوچک در ایران طی حدود ۱۵ سال نه چند برابر، بلکه چند ده برابر شده است.